50萬美元，聯(lián)排別墅，朋友介紹的經(jīng)紀(jì)人……來自四川省成都市的吳女士未多加思索，便當(dāng)即拍板，在美國加利福尼亞州帕薩迪納(Pasadena)市全款購買了一套房產(chǎn)。

事實(shí)上，跟吳女士一樣赴美購房的中國人越來越多。次貸危機(jī)后這幾年，中國人在美國房產(chǎn)海外買家的占比已從2007年的9%增加至如今的14%。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)宣布的《2017年美國住宅型房產(chǎn)國際交易調(diào)查報(bào)告》顯示，2016年4月至2017年3月的這一年間，中國人再次成為美國房產(chǎn)頭號海外買家，一年花掉317億美元，其中65%的買家選擇全款支付。

房產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)CoreLogic的美國房價(jià)指數(shù)(HPI)預(yù)測顯示，2017年5月至2018年5月這一年時(shí)光內(nèi)，美國房價(jià)還將上漲5.3%。CoreLogic首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗蘭克·諾斯福(FrankNothaft)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)提示中國購房者，投資美國房產(chǎn)當(dāng)小心房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)。

中國買家購房年花317億美元

依據(jù)NAR的報(bào)告，2016年4月至2017年3月期間，中國買家在美國的購房成交總額到達(dá)317億美元，超過了來自加拿大、英國、墨西哥和印度的買家，成交金額持續(xù)四年蟬聯(lián)冠軍，創(chuàng)下新高。同期，中國買家購入40572套房產(chǎn)，購房數(shù)目持續(xù)三年榮登美國海外住房買家榜第一名。

中國買家的購房實(shí)力不僅僅體現(xiàn)在數(shù)目上。美國最大的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺Zillow團(tuán)體的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞倫·特拉薩斯(AaronTerrazas)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表現(xiàn)：“與其他海外買家相比，中國買家更中意價(jià)錢偏貴的沿海地域。Zillow統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三分之一的中國買家重要關(guān)注的城市有六個(gè)，分離是圣何塞、舊金山、西雅圖、洛杉磯、圣地亞哥和波士頓。這些地域價(jià)錢都不廉價(jià)，因此中國購房者的目的價(jià)中位數(shù)就非常高，2017年第一季度到達(dá)了53萬美元，相比之下，美國當(dāng)?shù)刭彿空叩哪康膬r(jià)中位數(shù)僅為25.8萬美元。不僅如此，中國買家還喜歡相對較新的獨(dú)立式住宅?！?/p>

為什么越來越多的中國人熱衷于購置美國房產(chǎn)呢?特拉薩斯表現(xiàn)，這其中的原因各不雷同。“就業(yè)和子女教育是中國人赴美購房的重要驅(qū)動(dòng)因素之一。從中國人的社區(qū)搜索記載來看，他們偏向于勞動(dòng)力市場強(qiáng)勁的地域，尤其是技術(shù)人才就業(yè)良好的地域。除此之外，中國人還喜歡有實(shí)力雄厚的學(xué)校配套的社區(qū)?！彼瑫r(shí)指出，“投資也是中國買家赴美購房的重要原因之一?！?/p>

在美購房的吳女士就是一個(gè)典型的例子。她向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者泄漏，她與丈夫共同經(jīng)營著一家公司，兒子在美國賓夕法尼亞大學(xué)就讀碩士，在美國買房一方面是為了自家人的居住所需，另一方面也是以投資為目標(biāo)配置海外資產(chǎn)。

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司RE/MAXChampions加州地域房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人LindaIng告知《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，她的客人幾乎百分之百是以投資為目標(biāo)，因此他們并不是買最好或最貴的房子，而是選擇投資回報(bào)率最高的處所。有些客人是聽朋友說某一地域投資回報(bào)率較高，就和朋友一起購置了房產(chǎn)。

26%中國買家申請美國貸款

美國抵押貸款銀內(nèi)行協(xié)會(huì)(MBA)近期宣布的一份報(bào)告顯示，今年7月，美國的可獲信貸指數(shù)上漲了0.3%至179.0。這闡明美國的信貸政策在必定水平上有所放松。

盡管如此，中國買家要想在美國申請到房貸也是非常艱苦的事，因?yàn)槊绹馁J款篩查機(jī)制非常嚴(yán)厲，而且大多數(shù)抵押貸款機(jī)構(gòu)，包含一些大型銀行，以為放貸給國外買家風(fēng)險(xiǎn)太高。

據(jù)匯豐銀行網(wǎng)站信息，國外買家在美申請抵押貸款有以下幾個(gè)程序：貸款預(yù)批及申請、信譽(yù)核實(shí)、提交信貸記載、銀行對賬單和收入證明等相干資料，以及完成房產(chǎn)交易。除了龐雜的手續(xù)，國外買家的首付比例也比擬高，甚至到達(dá)40%以上，利率也比當(dāng)?shù)鼐用窀摺?/p>

NAR的報(bào)告顯示，2016年4月至2017年3月期間赴美購房的中國買家中有65%選擇全款買房，26%申請美國貸款。

對此，特拉薩斯向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋說：“通常，只有那些在中國和美國均有業(yè)務(wù)運(yùn)營的銀行才愿意貸款給這類買家，因?yàn)橹挥兴麄兡芰υu估貸款人的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)及收入，一旦貸款人拖欠貸款不還，他們有才能回收其資產(chǎn)?！?/p>

今年以來，央行與國度外匯局增強(qiáng)了跨境人民幣業(yè)務(wù)管理，使得個(gè)人購匯程序更加嚴(yán)厲。2017年7月1日起實(shí)施的新《金融機(jī)構(gòu)大額交易和可疑交易報(bào)告管理措施》已將大額現(xiàn)金交易的人民幣報(bào)告尺度由20萬元調(diào)整為5萬元。此外，辦理購匯業(yè)務(wù)時(shí)必需填寫《個(gè)人購匯申請書》，以提供真實(shí)購匯用處信息。但CoreLogic首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家諾斯福對記者表現(xiàn)，目前尚看不出該規(guī)定對美國房屋出售的影響，盡管最近幾個(gè)月，中國買家將目的價(jià)降低了約2萬美元。

Ing則告知《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，她經(jīng)手的中國買家?guī)缀蹙扇∪钯彿?，重要通過自己每年5萬美元的換匯積聚，以及充足應(yīng)用親戚朋友的換匯額度來籌集資金。

房價(jià)高企購房者需小心風(fēng)險(xiǎn)

截至今年5月，美國房價(jià)已經(jīng)持續(xù)6個(gè)月創(chuàng)下新高。CoreLogic的最新數(shù)據(jù)顯示，繼2011年3月跌入谷底后，CoreLogic美國房價(jià)指數(shù)(HPI)至今已經(jīng)上漲了近50%。同時(shí)，CoreLogicHPI預(yù)測顯示，在2017年5月至2018年5月這一年時(shí)光內(nèi)，美國房價(jià)還將上漲5.3%。

諾斯福解釋說：“強(qiáng)勁的房屋需求和有限的供給量是造成房價(jià)上漲的重要原因。經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇以及抵押貸款利率的降落刺激了需求的增加。2017年7月，美國失業(yè)率小幅下跌至4.3%，這使許多家庭都有才能購房。不僅如此，美國30年固定利率貸款的抵押貸款利率如今非常之低，2017年7月的平均利率僅為3.9%。然而，新房修建數(shù)目依然堅(jiān)持在較低的程度，待售房產(chǎn)量堅(jiān)持在近30年的新低，供不應(yīng)求使得房價(jià)穩(wěn)步上升?！?/p>

摩根士丹利(45.8,0.23,0.50%)美國固定收益研討部主管VishwanathTirupattur也曾表現(xiàn)，受潛在購房者(尤其是千禧一代)增多、待售房屋數(shù)目接近新低、抵押貸款申請放松等因素影響，今年美國房價(jià)的年增加率將到達(dá)4%。

Ing也告知《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“未來美國房價(jià)還將會(huì)繼續(xù)上漲，并且最近幾年內(nèi)不會(huì)呈現(xiàn)下跌現(xiàn)象，但漲幅并不大?！?/p>

但記者在采訪中也注意到，雖然目前美國房市走勢強(qiáng)勁，但中國購房者同樣須要小心其中的風(fēng)險(xiǎn)。以加州為例，據(jù)Ing介紹，目前加州房產(chǎn)的投資回報(bào)率為3%到4%，而2021年和2011年的時(shí)候，投資回報(bào)率約為12%。繼2014年房價(jià)上漲后，去年到今年房價(jià)漲幅較小，投資回報(bào)率變低，但購房成本和租金并未變化，因此很多客人已開端從買房轉(zhuǎn)向賣房。

諾斯福說道：“在美購買房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與投資其他不動(dòng)產(chǎn)一樣，房產(chǎn)價(jià)值容易呈現(xiàn)波動(dòng)。CoreLogic美國房價(jià)指數(shù)在2006年4月到達(dá)最高點(diǎn)，2011年3月跌入最低點(diǎn)，期間跌幅達(dá)33%，許多當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)價(jià)錢跌幅甚至超過這一數(shù)值的兩倍還多?！?/p>

對于籌備或已經(jīng)在美購房的非居住中國買家，他提示說，除了按時(shí)交房產(chǎn)稅，還必需按時(shí)繳納房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。

同時(shí)，特拉薩斯在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪中，也提出了幾點(diǎn)建議：“買家在購房時(shí)應(yīng)當(dāng)注意到，房價(jià)之外還有筆房產(chǎn)買賣手續(xù)，這是完成交易所需另外支付的費(fèi)用。此外，買家還需留心的是，找一個(gè)經(jīng)常與中國買家打交道、且信用良好的經(jīng)紀(jì)人。與其他國度不同，在美國，不管是買家還是賣家都有自己的經(jīng)紀(jì)人。買家經(jīng)紀(jì)人只對買家負(fù)責(zé)，將買家好處放在首要地位。因此，找一個(gè)值得信任且可隨時(shí)溝通的經(jīng)紀(jì)人至關(guān)主要?！?/p>?