再長的神話也會ENDING。

過去27年來，在經(jīng)合組織(OECD，是由36個市場經(jīng)濟國度組成的間國際經(jīng)濟組織)36個成員國中，澳大利亞是唯一一個經(jīng)濟能夠堅持連續(xù)增加的國度。

換言之，澳大利亞從來沒有呈現(xiàn)過兩個季度的負(fù)增加。而其他經(jīng)濟體至少會中兩次槍——一次是2001年互聯(lián)網(wǎng)泡沫決裂，一次是2008年金融危機。

澳大利亞如同一個閃躲才能超強的超級瑪麗，在27年里躲過了無數(shù)險情。

這個國度的19個重要行業(yè)里，12個行業(yè)每年能增加3%以上。在發(fā)達(dá)經(jīng)濟體中，3%是一個讓人眼熱的數(shù)字。

不過，情形正在產(chǎn)生變化。

3月6日，澳大利亞統(tǒng)計局頒布經(jīng)濟數(shù)據(jù)，去年四季度澳大利亞人均GDP增加是-0.2%，三季度是-0.1%。持續(xù)兩個季度為負(fù)，已接近衰退定義。

好在去年全年澳大利亞GDP增加了2.3%，但遠(yuǎn)低于預(yù)期。此前，澳大利亞聯(lián)儲的預(yù)測是2.8%。澳大利亞聯(lián)儲同時把今年上半年的GDP增加率從早先的3.25%大幅調(diào)低到了2.5%。

超級瑪麗突然跑不動了。為什麼?

一、澳大利亞經(jīng)濟的錯誤出在房子

過去27年澳大利亞的重要行業(yè)都能高速增加，但最主要的支柱就兩個：礦產(chǎn)和房子。

澳大利亞的出口貿(mào)易中，鐵礦石、煤炭、金子等所占比重超過50%。雖然金融危機以后澳大利亞的礦產(chǎn)出口也打了幾個晃，但這兩年又重現(xiàn)火爆。

依據(jù)澳大利亞統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2017-2018年度，煤炭、黃金、賤金屬(除了金，銀，白金等貴金屬之外，其他的所有金屬)出口都創(chuàng)了新高。鐵礦石作為最大的出口收入起源，出貨量也差不多恢復(fù)到了景氣期的程度。

澳大利亞經(jīng)濟的錯誤不是出在礦產(chǎn)業(yè)，而是出在房子上。

一個主要原因是，房子比澳大利亞經(jīng)濟漲的時光更長——到2018年，澳大利亞的房子已經(jīng)斷斷續(xù)續(xù)漲了55年了，最近五六年是坐了火箭一般地漲，像悉尼一些地段上漲了75%。

啥商品都有個周期。研討機構(gòu)保守估量，澳大利亞的房價目前已高估了10%-15%。高了就得往下走，這是規(guī)律。

事實上，這兩年澳大利亞監(jiān)管機構(gòu)一直在發(fā)出房地產(chǎn)可能瓦解的警告，可奇異的是，無論還是相干企業(yè)，好像都沒有太當(dāng)回事。

最多是處所拿中國炒房團的個別交易祭祭刀。

假如大家都不當(dāng)回事，擊鼓傳花的游戲還能玩下去。但是，從去年下半年以來，澳大利亞銀行業(yè)開端當(dāng)回事了——他們意識到，一旦房價下跌，金融系統(tǒng)就要糟糕。

相對于美國金融業(yè)，澳大利亞銀行比擬傳統(tǒng)，缺少美國的風(fēng)險對沖手腕，但風(fēng)險傳導(dǎo)機制差不太多。澳大利亞銀行自然緊張，于是開端逐漸收緊信譽，聯(lián)合監(jiān)管機構(gòu)不斷發(fā)出的警告，房市的預(yù)期終于開端扭轉(zhuǎn)。

房市有很強的聚光燈效應(yīng)。燈光閃動時，一切隱患都不是問題。燈光一撤，不是問題的也成了問題。

在房價也可能下跌形成共鳴后，從下游行業(yè)到花費者，都開端廣泛收縮戰(zhàn)線。住房的負(fù)面乘數(shù)效應(yīng)全面發(fā)作，這是去年三四季度澳大利亞人均GDP增加轉(zhuǎn)負(fù)的核心原因。

二、中國炒房團要負(fù)責(zé)?

實際上，目前澳大利亞悉尼、墨爾本等8個重要城市的房價只下跌了1.3%-1.8%，這點跌幅就成了1983年以來的最大跌幅，足以讓很多人“淚目”。

有媒體報道，有悉尼的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人估量，中國炒房團的離場可能給悉尼郊區(qū)CHATSWOOD房價貢獻(xiàn)了四分之一的跌幅。

看上去，中國炒房團要負(fù)點責(zé)任。這個很正?！》康呢敻簧裨挘瑥膩矶忌俨涣送鈦碣Y金。

但從根本上說，支持一個國度房地產(chǎn)市場的主體必定是本國資金。如果當(dāng)?shù)鼐用袷杖肱c房價太過背離，外來資金熱忱再大，受各種門檻限制，也無法獨力推進(jìn)房地產(chǎn)市場多年上漲。

澳大利亞的房價撐不住了，要害就是當(dāng)?shù)鼐用袷杖肱c房價背離。

當(dāng)?shù)孛襟w稱，目前澳大利亞的住房抵押貸款、個人貸款和信譽卡支出已占到家庭收入的180%以上。

也就是說，多數(shù)人是在透支過日子。這與澳大利亞經(jīng)濟呈現(xiàn)27年的景氣周期前的情形形成了鮮明對照。

當(dāng)時住房抵押貸款、個人貸款、信譽卡支出占家庭收入之比在80%左右，大家花費完還有剩余。

花費完還有剩余，意味著信譽等級高，銀行敢于貸款，這是澳大利亞房價多年上漲的基礎(chǔ)前提。

只是最近五六年，澳大利亞居民收入一直沒有真實上漲，個別年份收入增加程度還低于物價指數(shù)，實際收入是負(fù)增加。

工資性收入上不去，自然要在財富性收入上想轍。人心齊思房價漲，才是根本。中國炒房團只是湊了個趣。

雖然人們對炒房團有各種非議，但你不能不承認(rèn)，炒房團的錢，都是聰慧錢。

三、澳大利亞還是海外投資熱點地嗎?

多年以來，澳大利亞都是中國人海外投資置業(yè)的熱點目的地。現(xiàn)在問題來了：今后還是嗎?

至少2019年不會太好。

摩根士丹利等多數(shù)機構(gòu)以為澳大利亞房價得跌10%-15%，瑞銀預(yù)測得更遠(yuǎn)，以為要跌30%。

依照這些預(yù)測，從現(xiàn)在澳大利亞8大城市的房價跌幅來看，只是剛開端。房價跌落必然導(dǎo)致銀行進(jìn)一步收緊信譽，掃倒一大片行業(yè)。

澳大利亞聯(lián)儲持續(xù)27個月沒敢動利率也反映出了某種不佳情感：一般而言，資本自由進(jìn)出的國度會追隨美元利率調(diào)整。一方面美元強而本幣弱，會導(dǎo)致資本外流;另一方面國際貿(mào)易重要由美元結(jié)算，不追隨會冒很大的匯率風(fēng)險。

澳元沒敢追隨而堅持在低位，就是擔(dān)憂住房貸款利率進(jìn)步會讓房市加速崩塌。

住房問題只是一部分。摩根士丹利在澳大利亞2019年的經(jīng)濟展望里，設(shè)定了4個觀測指標(biāo)：住房、銀行、財稅政策和貿(mào)易。

現(xiàn)在我們知道，房市問題是剛剛暴露的風(fēng)險，銀行防範(fàn)風(fēng)險的動作較快，財稅政策方面，似乎還不到采用大動作的時候，貿(mào)易及與其相干的國際環(huán)境問題，澳大利亞就做得差了些。

依照摩根士丹利的4個觀測指標(biāo)，至少在住房和貿(mào)易兩項上，目前澳大利亞存在風(fēng)險。

而最安全的投資時機，當(dāng)然是在這兩個風(fēng)險項改善后。事實上，這兩個指標(biāo)，也決議著今年乃至今后一段時代里澳大利亞的經(jīng)濟活氣。(新京報網(wǎng)　作者：徐立凡)