日本模式——保匯率，棄房市！

1989年5月開端，日本不斷上調(diào)基準(zhǔn)利率，貼現(xiàn)率從1989年初的2.50%迅速上調(diào)至1990年初的5.25%，并在1990年8月大幅上調(diào)至6.00%。這意味著日本央行花了三年多的時光進(jìn)行寬松，但只用了一年多的時光就壓縮回來了。

這讓日本經(jīng)濟(jì)付出了慘痛的代價，不僅股市、房市暴跌，而且資產(chǎn)價錢崩盤引發(fā)銀行壞賬，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入資產(chǎn)負(fù)債表衰退。比如日經(jīng)225股票指數(shù)從1989年底的高點38957暴跌64%，跌到1992年8月的14194，但是日元匯率基礎(chǔ)堅持安穩(wěn)，1990年后日元兌美元甚至繼續(xù)堅持升值的態(tài)勢。

俄羅斯模式——保房價，棄匯率！

石油是俄羅斯經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。原油價錢暴跌引發(fā)俄羅斯盧布貶值壓力，資金大幅外流。為應(yīng)對資金外流，俄羅斯央行不斷上調(diào)基準(zhǔn)利率，但壓縮的貨幣政策無疑對房地產(chǎn)市場不利。

危機前，俄羅斯房地產(chǎn)市場處在比擬繁華的階段，2011年到2013年俄羅斯的個人貸款增速均維持在30%左右，而同期的住宅完工數(shù)增速也在不斷抬升，從2011年1季度的-1.0%晉升到2014年1季度的20.1%。危機后，俄羅斯不斷上調(diào)基準(zhǔn)利率，2013年底俄羅斯基準(zhǔn)利率是5.5%，到2014年底已經(jīng)上調(diào)到17.0%。

彼時，從經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)面來說，要想拯救油價暴跌引發(fā)的經(jīng)濟(jì)衰退，必需采用適度寬松的政策；但從匯率層面來說，要想維持盧布堅挺，就必需采用壓縮的貨幣政策，但利率的抬升很可能使得房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)大幅調(diào)整。

最終，俄羅斯央行于2014年11月10日發(fā)布容許盧布自由浮動，相當(dāng)于俄羅斯選擇了通過貨幣貶值來釋放壓力的政策。

政策發(fā)布后，俄羅斯盧布匯率閱歷自由落地式貶值，從2014年11月至2015年1月，兩個月的時光里，盧布貶值33%。如果從2014年7月開端計算，那么盧布貶值幅度高達(dá)50%

但是，匯率貶值釋放了經(jīng)濟(jì)的壓力，盧布充足貶值后，俄羅斯央行順勢下調(diào)了基準(zhǔn)利率，利率上漲對房地產(chǎn)市場的沖擊得到快速緩解，資本外流范圍也呈現(xiàn)降落。最終，俄羅斯房價沒有受到太大的負(fù)面影響，基礎(chǔ)處于一個上升趨勢中。

中國很可能棄匯率

那么，回顧日本保匯率模式和俄羅斯保房價模式，對我們有哪些啟發(fā)呢？

1、里子比面子主要。保匯率和保房價，無非是面子和里子的問題，保匯率的話，就是在國際市場上博得了面子；保房價的話，對內(nèi)需來說就是保住了里子。在貿(mào)易爭端不斷加劇的國際環(huán)境下，面子已經(jīng)不太值錢，所以保房價的意義要顯著高于保匯率。

2、保匯率的負(fù)面影響是經(jīng)濟(jì)崩盤，保房價的負(fù)面影響是通脹走高。保匯率的模式下，壓縮政策最終會刺破資產(chǎn)價錢泡沫，那么后續(xù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)衰退就很可怕，可能須要長達(dá)數(shù)十年的時光來恢復(fù)元氣。保房價對經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響較小，因為匯率貶值預(yù)期得到集中釋放之后，通常會在半年之內(nèi)穩(wěn)固下來，這時保房價的負(fù)面影響是通脹會走高，因為貨幣貶值落后口商品更貴了。

3、大幅貶值對普通居民影響較小。匯率大幅貶值，對產(chǎn)業(yè)來說，依賴進(jìn)口原材質(zhì)的行業(yè)受損，但依賴出口的行業(yè)受益，因為貶值后以本幣計價的進(jìn)口商品的價錢最高了，但以外幣計價的出口商品的價錢改善了。對居民來說，高收入階層受匯率大幅貶值的影響較大，雷同的人民幣資金轉(zhuǎn)移到國外能購置的國外資產(chǎn)縮水了；但對普通民眾來說影響較小，頂多每年一次的出國旅游須要積攢更多的人民幣。如果是房價呈現(xiàn)暴跌，那對普通人會有非常大的影響，甚至有房貸的人會選擇違約。

人民幣預(yù)期貶值，資本會外流

國內(nèi)高凈值人群趨向去海外買房，對沖風(fēng)險！

如果人民幣貶值預(yù)期強烈，資本會外流，導(dǎo)致國內(nèi)資產(chǎn)價錢下跌，對資金敏感的房價自然也會下跌。比如當(dāng)前美元升值人民幣貶值，國內(nèi)很多高凈值人群趨向去海外買房，對沖風(fēng)險。

從未來發(fā)展來看，美元升值預(yù)期強力，人民幣貶值或繼續(xù)連續(xù)。國內(nèi)的房價怎么走？如果呈現(xiàn)美聯(lián)儲超預(yù)期加息、房地產(chǎn)調(diào)控政策矯枉過正、資本出逃失控等情景，還有會帶來一些風(fēng)險。

人民幣貶值引發(fā)本幣資產(chǎn)估值降落，導(dǎo)致金融、地產(chǎn)等相干板塊走弱，拖累整體大盤；另一方面，人民幣貶值預(yù)期一旦形成，將導(dǎo)致熱錢流出，A股所處的流動性環(huán)境會快速趨緊。

一直以來，大批的外資在中國長期游移賺錢。有這樣一個笑話：一個美國人到中國連吃帶喝，走的時候把剩下的錢換成美元，一年等于白吃白喝。若人民幣貶值，離岸人民幣多頭炒家將喪失慘重。

有一個“偶合”：人民幣連續(xù)升值的9年，也是中國房地產(chǎn)價錢連續(xù)上漲的9年。理論上會有大批的美元進(jìn)入中國，換成人民幣資產(chǎn)，以規(guī)避相對的美元貶值。這些美元進(jìn)入后，大多以房產(chǎn)情勢存在。過去數(shù)年房價大漲的原因之一是人民幣升值，在這個進(jìn)程中，擁有房產(chǎn)的人們資產(chǎn)快速升值。房產(chǎn)升值的預(yù)期，又激發(fā)了更多人買房的欲望。

若人民幣貶值，投資者就會覺得憂慮，會有資產(chǎn)撤出，尤其是那些早期從海外涌入國內(nèi)的資金，會因人民幣貶值而流出中國，投資于國外房產(chǎn)，以求財產(chǎn)不會縮水。

綜合來看，有幾個斷定：

1、人民幣還須要貶值，讓幣值回歸常態(tài)，估量這波貶值會看到1:7的匯率。

2、人民幣在貶值進(jìn)程中，國內(nèi)流動性越來越差，股市，債市，匯市，商品表示都不會好，會繼續(xù)這種四殺的局勢，央行必需要進(jìn)一步降低存款籌備金率，但同時也要防止資金流入樓市。前面很簡略，但后面很艱巨。但我們也看到，國人擯棄的股市，正在被外資抄底，額度不斷增長，北上資金不斷流入，A股的估值基礎(chǔ)處于歷史低估程度。目前在全世界規(guī)模也是更低的。現(xiàn)在國度也樂于看到這種情形，資本市場外資流入，也能緩解熱錢流出的壓力。所以現(xiàn)在股市低點，對于保外儲有利益，可以減緩?fù)鈨德涞乃俣取?/p>

3、外儲會繼續(xù)降落，壓力宏大。我們早就說了，2015年對國際形勢的誤判，毛病的房地產(chǎn)放水，搞大水牛，讓我們喪失了上萬億的外儲，雖然后來認(rèn)錯了，也搞了房住不炒，但依然沒有后果，房價還在高位，這就讓國內(nèi)的思想始終無法統(tǒng)一。一個無法統(tǒng)一思想的球隊很難博得競賽，一個經(jīng)濟(jì)政策更是如此。估量這次美元百點行軍，所帶來的喪失仍然不會小，外儲仍將有幾千億美元的喪失。

4、樓市已經(jīng)成了中國經(jīng)濟(jì)的更大頑疾，就像一個瘤子越長越大，你越是下不去手做手術(shù)，他就越膨脹?，F(xiàn)在他已經(jīng)關(guān)系到你的性命，估量后面為了防止外儲流失，更多的城市會加大限售的力度。不讓樓市里的錢出來套現(xiàn)。所以樓市的流動性會進(jìn)一步降低。甚至不排除拆掉銀行貸款。讓樓市變成一潭死水，與世隔斷。目標(biāo)就是不能讓他再漲了，但也決不愿望它現(xiàn)在跌。所以只能在凍結(jié)的手腕上不斷加碼。

國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增加速度放緩、人民幣貶值預(yù)期強烈等因素的推進(jìn)，大熱的海外置業(yè)更加受到中國度庭的青睞，尤其是新突起的中國新中產(chǎn)階層家庭開端越來越多地將資產(chǎn)配置的方向鎖定全球樓市。