一、事件背景

關(guān)于羅克蘭郡郊區(qū)房屋改建的爭(zhēng)端有可能推翻曼哈頓的奢華公寓市場(chǎng)。

許多富有且精明的房產(chǎn)投資者更喜歡通過(guò)LLC(也稱(chēng)為空殼公司)進(jìn)行購(gòu)置。這種模式有利于個(gè)人稅務(wù)計(jì)劃、隱私的掩護(hù)、資產(chǎn)隔離。

因此，在曼哈頓大多數(shù)新建的奢華公寓樓中，通過(guò)LCC公司購(gòu)置房產(chǎn)已變得司空見(jiàn)慣。依據(jù)房地產(chǎn)交易記載，在被稱(chēng)為中央公園南220號(hào)的市中心住宅樓中，迄今為止，超過(guò)85%的購(gòu)置者是通過(guò)以“LLC”結(jié)尾的實(shí)體購(gòu)置的。《華爾街日?qǐng)?bào)》對(duì)發(fā)現(xiàn)的城市稅收記載的剖析顯示，紐約市通過(guò)LCC公司持有的房產(chǎn)約61,000多處，其中包含12%和5%的公寓及住宅。自2008年以來(lái)建造的所有公寓中，約30%由LLCs擁有。而且，LCC公司在某些特別功能上被疑惑承擔(dān)了洗錢(qián)的功能。

很多通過(guò)LLC公司購(gòu)置美國(guó)房產(chǎn)的土豪應(yīng)當(dāng)都會(huì)比擬了解，LLC模式持有資產(chǎn)，擁有諸多利益，這些利益或許會(huì)隨著紐約新法案的通過(guò)會(huì)慢慢消散。不過(guò)，大家不妨還是了解一下。

二、什么是有限責(zé)任公司(LLC)

美國(guó)的商業(yè)公司一般可分為企業(yè)公司(Corporation)和合伙企業(yè)(Partnership)。

企業(yè)公司最大的特色就是將公司的債務(wù)與公司持有人的債務(wù)責(zé)任離開(kāi)。也就是說(shuō)一旦公司無(wú)力償還債務(wù)時(shí)，公司的債權(quán)人不能要求公司持股人用其私人財(cái)產(chǎn)償還公司債務(wù)。企業(yè)公司又可分為CCorporation和SCorporation。CCorporation必需要付公司所得稅，而SCorporation則可不必。因此CCorporation的持股人就須要負(fù)擔(dān)公司及私人所得稅的雙重負(fù)擔(dān)。但是如果想成為SCorporation，公司必需面對(duì)法律上的多重限制，很容易因公司變動(dòng)而失去SCorporation的資歷。

合伙企業(yè)(Partnership)沒(méi)有CCorporation的雙重稅金的負(fù)擔(dān)，但是合伙企業(yè)的合伙人私人財(cái)產(chǎn)卻可以被公司債權(quán)人用來(lái)償還公司的債務(wù)。有限合伙企業(yè)(LimitedPartnership)可以將他的責(zé)任和公司的責(zé)任離開(kāi)，但是在這種情形下，有限合伙人不可以參與公司的決策經(jīng)營(yíng)和掌握，只能處于被動(dòng)的角色。

這么看來(lái)，似乎每一種公司構(gòu)造都有自己的優(yōu)缺陷。那怎么能力熊掌(私人財(cái)產(chǎn)和公司債務(wù)和責(zé)任分割)和魚(yú)(對(duì)公司有經(jīng)營(yíng)掌握權(quán)，還不必繳納公司所得稅)兼得呢?有限責(zé)任公司(LLC)的呈現(xiàn)就是取眾者之長(zhǎng)的一種絕佳組合。簡(jiǎn)略來(lái)說(shuō)，LLC能將公司生意帶來(lái)的可能連帶責(zé)任與個(gè)人財(cái)產(chǎn)徹底分割，同時(shí)又有在稅務(wù)上有貫通(passthrough)性，即是指在該LLC的運(yùn)營(yíng)盈虧均可直接傳遞到你的個(gè)人收入稅務(wù)申報(bào)中，按你在LLC中的好處份額記為個(gè)人收入計(jì)稅，從而規(guī)避公司生意營(yíng)收的雙重稅賦(doubletaxation，公司盈利賦稅一次，股東分紅計(jì)入個(gè)人收入再被計(jì)稅一次)。由于這些特色，美國(guó)很多本來(lái)不是LLC的老公司在LLC呈現(xiàn)后都通過(guò)各種情勢(shì)轉(zhuǎn)為L(zhǎng)LC。由于LLC的眾多長(zhǎng)處，有相當(dāng)一部分的投資者選擇把出租房放在LLC名下。

三、LLC給房東帶來(lái)了什么利益

1、財(cái)產(chǎn)掩護(hù)

有限責(zé)任，顧名思義，房屋產(chǎn)權(quán)在LLC內(nèi)，其顯著優(yōu)勢(shì)之一就是有限責(zé)任。購(gòu)房者通過(guò)成立LLC公司后買(mǎi)房(盡管該公司可能只有房東一人)，公司只負(fù)有限責(zé)任，一旦被起訴，被告方是公司而不是個(gè)人。當(dāng)牽扯到賠償金的時(shí)候，賠償金額的最高額度就是所有者對(duì)該公司投資的總額，股東無(wú)須搭上自己對(duì)公司投資以外的所有個(gè)人財(cái)產(chǎn)。打個(gè)比喻，你的一位房客邀請(qǐng)朋友來(lái)家一聚，其中一位受邀者不慎因地滑而摔倒，造成多處骨折，內(nèi)臟受損。該受邀者可同時(shí)告訴房客和房東來(lái)支付自己所有的訴訟費(fèi)用和醫(yī)藥費(fèi)。而這筆費(fèi)用很可能是巨額的，超過(guò)此投資房的總資產(chǎn)。這時(shí)候，房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)就至關(guān)主要，如果這幢房子的產(chǎn)權(quán)是房東個(gè)人，那么有可能最后房東不但把房子賠進(jìn)去，還會(huì)牽扯到自己的其他資產(chǎn)來(lái)賠償受邀請(qǐng)者。但如果產(chǎn)權(quán)是LLC，那么房東只須要支付當(dāng)初對(duì)LLC投入的總資產(chǎn)數(shù)額，從而掩護(hù)個(gè)人的財(cái)產(chǎn)不受到要挾。當(dāng)然，這里舉的是一個(gè)非常極端的例子。

2、隱私掩護(hù)

房產(chǎn)所有人偏向于轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)至LLC的另一大原因就是掩護(hù)個(gè)人隱私。在美國(guó)，房地產(chǎn)的信息都是公開(kāi)透明化的，房屋報(bào)告信息人人都可查閱。出于掩護(hù)隱私的斟酌，房東會(huì)更改產(chǎn)權(quán)至LLC，這樣在房屋報(bào)告中顯示出的只是公司的信息，而不是房主本人名字，從而到達(dá)隱私掩護(hù)的目標(biāo)。

3、轉(zhuǎn)讓簡(jiǎn)略

LLC股權(quán)轉(zhuǎn)讓非常容易，節(jié)儉過(guò)戶(hù)手續(xù)和費(fèi)用。如果房產(chǎn)在投資者個(gè)人名下，該投資者要把房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給親屬，則須要進(jìn)行過(guò)戶(hù)手續(xù)并且繳納過(guò)戶(hù)稅費(fèi)。如果房產(chǎn)在LLC名下，不須要過(guò)戶(hù)手續(xù)，LLC股東就可把LLC股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他股東，到達(dá)本質(zhì)上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓目標(biāo)。此轉(zhuǎn)讓手續(xù)僅須要當(dāng)事各方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)定，不須要有地契(DEED)。

四、如何應(yīng)用LLC掩護(hù)財(cái)產(chǎn)

LLC無(wú)疑是一種掩護(hù)資產(chǎn)的有力兵器，但如果想充足應(yīng)用LLC來(lái)徹底分割生意與個(gè)人責(zé)任，很主要的一點(diǎn)在于任何生意中的行動(dòng)都要跟個(gè)人行動(dòng)離開(kāi)，比如生意和個(gè)人的銀行賬戶(hù)，信譽(yù)卡賬戶(hù)的使用須要嚴(yán)厲離開(kāi)。一旦將個(gè)人賬戶(hù)用在了生意上，應(yīng)有相應(yīng)的書(shū)面記載，闡明兩者之間的借貸關(guān)系。事后還回個(gè)人賬戶(hù)也要做記載(特殊闡明利息為零，否則還會(huì)增長(zhǎng)個(gè)人利息收入報(bào)稅的龐雜)。另外個(gè)人以L(fǎng)LC名義簽訂各種文件時(shí)，應(yīng)當(dāng)署自己名并特殊加上“OnbehalfofABCLLC”以示區(qū)分個(gè)人責(zé)任或LLC行動(dòng)。雇工、簽租約，哪怕是大馬路上拉一個(gè)人做粗活也必需明白聲明你是以L(fǎng)LC名義雇用，否則你個(gè)人就有可能要為一切事故負(fù)責(zé)?？傊?，要使LLC能有效地掩護(hù)投資者財(cái)產(chǎn)，房東須通過(guò)專(zhuān)業(yè)外包團(tuán)隊(duì)管理，修理出租房，否則LLC會(huì)很容易被刺穿。

五、什么情形下須要設(shè)立LLC

需不須要設(shè)立LLC，應(yīng)當(dāng)視個(gè)人情形而定。一般有如下情形的需設(shè)置LLC：

①投資者不僅做出租，同時(shí)還做舊房翻新或者與房地產(chǎn)相干的其它生意。這種情形下產(chǎn)生責(zé)任的可能性更大，不僅局限于租客;

②投資者購(gòu)置物業(yè)時(shí)不須要貸款，可以全款購(gòu)置;

③投資者不是個(gè)人或者夫妻，而是外面的合伙人;

④買(mǎi)入同一個(gè)地產(chǎn)超過(guò)10個(gè)單元以上的物業(yè)時(shí)，由于已經(jīng)無(wú)法享受低利率的民居貸款，有或沒(méi)有LLC在貸款利率上已經(jīng)沒(méi)有區(qū)別，但LLC可以提供額外掩護(hù);

⑤業(yè)主購(gòu)置的物業(yè)價(jià)值總金額比擬大，或者有數(shù)目不小的物業(yè)和凈資產(chǎn)(有人建議凈資產(chǎn)在$5百萬(wàn)以上就應(yīng)當(dāng)斟酌LLC)。

鑒于美國(guó)紐約州立法的施行，最好的方法可能是應(yīng)用不同州的處所法律來(lái)更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而是否須要設(shè)立LLC則取決于你的凈資產(chǎn)狀態(tài)、現(xiàn)投資的階段以及個(gè)人的投資策略，因此因人而異。如果你決議設(shè)立LLC，也必定要充足了解怎么操作能力確保你的LLC能真正地為你的資產(chǎn)形成一道掩護(hù)網(wǎng)，而非形同虛設(shè)，只求心安?？傊?，海外資產(chǎn)配置的類(lèi)型多種多樣，風(fēng)險(xiǎn)也是多樣的，應(yīng)依據(jù)自身的情形合理支配。