從圖表可以看到，2000年以后，中國(guó)赴海外留學(xué)人數(shù)出現(xiàn)飛速增加的趨勢(shì)。由于那時(shí)的移民政策還沒(méi)有那么嚴(yán)厲，留學(xué)生在畢業(yè)后自然“順理成章”選擇留在當(dāng)?shù)毓ぷ饕约昂罄m(xù)的移民安家，滿(mǎn)足“自住”的基礎(chǔ)需求成為留學(xué)移民群體購(gòu)置海外房產(chǎn)的重要目標(biāo)。

時(shí)光階段：2008年至2011年

購(gòu)房群體：高凈值人群

購(gòu)房目標(biāo)：夸耀型花費(fèi)

這一階段的購(gòu)置人群不再以留學(xué)生為主力，海外留學(xué)生受2008年全球次貸危機(jī)的影響更偏向于回國(guó)發(fā)展。購(gòu)房主力軍切換為高凈值人群，同時(shí)，購(gòu)房的目標(biāo)也產(chǎn)生了改變，如果問(wèn)發(fā)家的富豪們“家里都有什么資產(chǎn)?”，說(shuō)有多少基金、多少股票，都不如說(shuō)在國(guó)外有套房子更讓人羨慕。

海外房產(chǎn)在高凈值人群中被賦予了新的身份——“夸耀型”資產(chǎn)，以莊園、農(nóng)場(chǎng)、酒莊為代表的房產(chǎn)類(lèi)型在此階段受到高凈值人群追捧。

時(shí)光階段：2011年至2017年

購(gòu)房群體：炒房群體、移民群體

購(gòu)房目標(biāo)：炒樓花、移民剛需

2011年左右，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)端實(shí)施“限購(gòu)限貸”政策，這一政策收窄了投資者在中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的投資管道，國(guó)內(nèi)投資者以往的投資操作“失效”，不再是“國(guó)內(nèi)任性投資也能遍地開(kāi)花”，于是，炒房客將目光瞄向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

炒樓花風(fēng)靡一時(shí)，投資人在樓盤(pán)未落成之時(shí)繳納小比例首付，并在交房前轉(zhuǎn)手賣(mài)給他人，賺取中間價(jià)差。其中萬(wàn)萬(wàn)不能小覷的便是以中國(guó)大媽們?yōu)榇淼某捶咳后w，盡管她們不善于英語(yǔ)，但絲毫不影響她們橫行于國(guó)外街道，“霸占”國(guó)際房產(chǎn)市場(chǎng)中的一席之地，更值得一提的是，身經(jīng)百戰(zhàn)的大媽們積聚了一身的炒房經(jīng)驗(yàn)，著實(shí)令人信服。

與此同時(shí)，受美國(guó)EB5移民和歐洲買(mǎi)房移民政策等影響，移民群體購(gòu)房需求也大幅增加。

時(shí)光階段：2017年至今

購(gòu)房群體：新中產(chǎn)及以上階層

購(gòu)房目標(biāo)：全球資產(chǎn)配置、稅務(wù)規(guī)劃

2017年海外各國(guó)開(kāi)端出臺(tái)政策管控房產(chǎn)投資市場(chǎng)。如澳大利亞、新加坡、加拿大出臺(tái)“海外投資者印花稅”，其中新加坡、溫哥華對(duì)國(guó)外投資者收取的印花稅高達(dá)20%。這意味著，同樣一套房子，本地人須要100萬(wàn)，而國(guó)外投資者須要120萬(wàn)?？车袅舜蟛糠忠酝顿Y為目標(biāo)的人群。

與此同時(shí)，“新中產(chǎn)階層”不斷強(qiáng)大。以“新中產(chǎn)階層”為主力的購(gòu)房群體逐漸回歸主流市場(chǎng)(如英國(guó)、美國(guó)、日本、德國(guó)等)，投資心態(tài)日趨成熟，更加尋求資產(chǎn)的穩(wěn)固性，投資目標(biāo)改變?yōu)橘Y產(chǎn)配置、稅務(wù)規(guī)劃等，通過(guò)純杠桿投資實(shí)現(xiàn)“以房生房”、“以租養(yǎng)貸”。

新中產(chǎn)階級(jí)是指以30歲到40歲左右的人為基本的一個(gè)壯大族群，潛在的物資尺度為他們必需要通過(guò)個(gè)人勞動(dòng)，而非父母支撐下、全款購(gòu)置所在城市的不動(dòng)產(chǎn)及家用車(chē)，且組建家庭的雙方年收入達(dá)50萬(wàn)人民幣。那么這部分群體，手中可安排流動(dòng)性資產(chǎn)較富饒，且撫養(yǎng)后代壓力較小，在理財(cái)投資時(shí)，會(huì)選擇海外房產(chǎn)。

4.海外房產(chǎn)具備的功能

回歸最主要的問(wèn)題——為何配置海外房產(chǎn)成為投資范疇的剛需?

①疏散單一貨幣的風(fēng)險(xiǎn)

股神巴菲特說(shuō)過(guò)，投資最基礎(chǔ)的三條軍規(guī)：第一，保住本金;第二，保住本金;第三，時(shí)刻牢記前兩條。

高凈值人群進(jìn)行全球資產(chǎn)配置、優(yōu)化投資組合，目標(biāo)之一就是疏散單一品種配置帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)降臨，“一籃筐雞蛋”能夠?qū)_單一品種“被玩壞”所帶來(lái)的喪失，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的穩(wěn)固性，最大化的抗跌保值。

完成“疏散風(fēng)險(xiǎn)”第一步后，原始資本能夠相對(duì)安全的實(shí)現(xiàn)最大化積聚。接下來(lái)投資者須要斟酌的是如何從海外房產(chǎn)配置中獲取收益。

②加杠桿

相似英國(guó)、美國(guó)等國(guó)度，不履行“限購(gòu)限貸”政策，這為房產(chǎn)投資者提供了發(fā)揮拳腳的舞臺(tái)。阿基米德說(shuō)“給我一根杠桿，我就能撬動(dòng)地球。”我們須要的這根“杠桿”，能讓你撬動(dòng)你的口袋。通過(guò)海外房產(chǎn)貸款的“杠桿”去放大投資收益，在基本收益上獲取更多的收益。

③以租養(yǎng)貸

“以租養(yǎng)貸”顧名思義，通過(guò)貸款購(gòu)房將房子出租，應(yīng)用房租償還貸款和所有的持有成本，還有所剩余，這也是應(yīng)用杠桿功能，而且是實(shí)現(xiàn)后面很多功能的前提。

④以房生房

巴菲特有言“人生就像滾雪球，同樣財(cái)富也須要滾雪球”，投資海外房產(chǎn)同樣可以滾雪球。比如在核心腸帶購(gòu)置一套具備升值潛力的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，購(gòu)房者應(yīng)用未來(lái)房產(chǎn)升值部分，投資下一套房產(chǎn)的首付，第二套房產(chǎn)如上操作，實(shí)現(xiàn)“房產(chǎn)的裂變”。一生二，二生四，四生八。所有的成本只是第一套房的首付。

⑤以房養(yǎng)老

以房生房，到了年老之時(shí)擁有多套海外房產(chǎn)，而且通過(guò)租金早已

⑥以房養(yǎng)學(xué)

留學(xué)生海外求學(xué)，“住”是一個(gè)要解決的大問(wèn)題，房租年租金是一筆不小的支出。而有一種“神奇”的操作讓留學(xué)生既解決了“住”又解決了“學(xué)”。

比如有的家長(zhǎng)會(huì)在學(xué)校周邊購(gòu)置房產(chǎn)，將其中一間留為己用，將其它房間出租，應(yīng)用房屋租金去嘗還部分貸款，等孩子學(xué)成回國(guó)的時(shí)候把房子一賣(mài)，這年的升值部分完整可以籠罩在外留學(xué)期間額所有費(fèi)用。而且讓孩子自己當(dāng)房東，有主人翁意識(shí)。

留學(xué)留學(xué)，“留”在前，“學(xué)”在后，先解決了最要害的居住問(wèn)題，很好的融入當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)和文化，避免群租帶來(lái)的居住條件不善的帶來(lái)的不好心境，影響學(xué)習(xí)。其實(shí)，如果租房，昂揚(yáng)的租金就是給當(dāng)?shù)胤繓|去還貸款，還不如家長(zhǎng)先出少部分的首付給自己孩子先買(mǎi)一套。

⑦候鳥(niǎo)式養(yǎng)老

隨著全球化過(guò)程步履的加快，人們對(duì)老年時(shí)的居住地有了越來(lái)越多的選擇。以前常聽(tīng)北方人去海南養(yǎng)老，如今養(yǎng)老的選擇不僅局限于國(guó)內(nèi)，海外養(yǎng)老的熱潮逐漸興起。國(guó)外養(yǎng)老有著諸如基本設(shè)施建設(shè)完美、醫(yī)療系統(tǒng)相對(duì)健全、季節(jié)性疾病預(yù)防、環(huán)境氣候適宜等等的吸引力。

⑧資產(chǎn)傳承

對(duì)于高凈值人群來(lái)說(shuō)，購(gòu)置海外房產(chǎn)除了投資和自住，最看重的便是“資產(chǎn)傳承”。前文說(shuō)過(guò)，購(gòu)海外房產(chǎn)者大多具備永久產(chǎn)權(quán)，意味著購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)具備傳承性，可傳承給后代。

⑨稅務(wù)規(guī)矩

海外房地產(chǎn)作為非金融類(lèi)資產(chǎn)，不在CRS披露的規(guī)模內(nèi)，有效可規(guī)避CRS，確保手中的資產(chǎn)不被稀釋與縮水。另外，國(guó)內(nèi)購(gòu)房者的個(gè)人信息亦會(huì)受到隱私掩護(hù)，不會(huì)公開(kāi)曝光。

5.總結(jié)

綜合以上幾個(gè)觀點(diǎn)，購(gòu)買(mǎi)海外房產(chǎn)具備“教育”、“投資組合優(yōu)化”、“風(fēng)險(xiǎn)疏散”、“保險(xiǎn)”、“自住”、“養(yǎng)老”、“財(cái)富增值”、“稅務(wù)規(guī)劃”、“財(cái)產(chǎn)傳承”等等多重功能。

海外房產(chǎn)從最初的自住功能到今天的資產(chǎn)配置功能，閱歷了近20年的發(fā)展變遷，其主要性已逐漸被投資者所認(rèn)知。

隨同著人們來(lái)自“教育”、“稅務(wù)”、“自住”等各種需求的增加，海外房產(chǎn)更像是資產(chǎn)規(guī)劃的“優(yōu)惠套票”，滿(mǎn)足購(gòu)房者的多重需求。

海外房產(chǎn)正是因?yàn)?ldquo;剛需”，所以成為剛需。